【BF專欄】「共居」為何在香港火了?(上)

【BF專欄】「共居」為何在香港火了?(上)

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By Pokman on 11 Oct 2017

樓,從來都是香港人最關心的議題。

無論是8090年代10多厘供樓,還是1997年亞洲金融風暴、「八萬五」建屋計劃,至2003年「沙士」和負資產,再到2009年起「辣招」遏抑樓價措施,各式各樣的「關鍵字」牽動幾代香港人的生活。對香港人來說,房地產的意義除了所謂「剛需」,還有身份財富的象徵性,同時亦是重要的投資工具之一。

筆者從事家族辦公室的投資,接觸不同資產類別的投資機會。近日有朋友離開工作多年的養老金,放棄高薪厚職創立自家基金,專注於「共居」(Co-living)的新型房地產業態,我也花了不少時間在這個課題研究,希望從專業投資者的角度和大家分享當中的觀點。

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「劏房」?

聽到所謂「共居」,不少香港人第一反應是劏房,畢竟有關的情況持續多年,不時導致社會各界討論。根據政府統計處20163月發表《主題性住戶統計調查第60號報告書》有關分間樓宇單位(俗稱「劏房」)的住屋狀況,指全港共有88,800間劏房,其中65%的劏房面積約為70140平方呎,69%的租金水平為每月5,000港元或以下,44%的居住人口為2544歲,92%的居住人口學歷水平為中學或以下。

根據筆者的觀察,香港共居的營運者主要的目標客戶群,並非為現有劏房住戶提供更優選擇,而是年輕的專業人士和大專學生。綜觀巿場主要的共居頊目,大部份為營合年輕人的口味,以社交(認識朋友)和主題活動、便利工作或上學、設計簡約和時尚等元素為招倈,定價上除總價較低配合這個群體的付擔水平,實際上平均呎價與巿場水平相若,甚至更高。情況正如香港發展商將新樓的面積規劃較細,推出所謂「納米樓」以降低樓宇單位總價,現在情況向租務巿場延伸,並順勢打着共享經濟的旗號。

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共享經濟滲透各行各業

大家最常接觸的共享經濟如UberAirbnb,共享經濟與租賃經濟很相似,都是將所用權和使用權分離,然後將物品的使用權出租出去。共享經濟得到大家關注,筆者認為在於其便捷和較接近個人端(C端),能夠廣泛快速發展,進而得到各路風投或企業資本投資布局。中國巿場由於移動電子支付的發展成熟,亦帶動很多新的共享經濟模式。

根據中國電子商務研究中心發佈的《2016年度中國共用經濟發展報告》顯示,2016年中國共用經濟市場規模接近4萬億元,增長率為76.4%。其中重點提到共享交通、共享單車、共享房屋等領域。除了這些較為人熟知的共享經濟外,近日共享充電寶、共享藍球、共享雨傘,甚至乎共享寶馬(BMW)等新的共享形態不斷出現,並吸納不少資本。

雖然受資金追捧,但筆者認為核心是清晰的盈利模式。儘管在目前的大環境下,企業為取得各種巿場佔有率,如用戶人數、流量、網點、規模等,採用不少「燒錢」的方法,但近日多家獨角獸公司(指巿值達到10億美元規模)的原始股在二級巿場湧現,甚至乎有共同基金對這些公司進行減值,則意味風險日益增加。

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共居模式在香港能夠得到發展,很大原因在於香港樓價仍然是全球最難負擔城市。雖然有關負擔能力的計算方法備受討論和爭議,但美國顧問公司Demographia每年公布的《全球樓價負擔能力調查》較多人使用,該報告涵蓋9個國家包括中國、日本、新加坡、澳洲及英美等共406個城市,香港連續7年蟬聯全球最難負擔城市,樓價入息比率(樓價中位數除以家庭全年入息中位數)為18.1倍,澳洲悉尼排第二為12.2倍。如前所述,基於為降低租金總價(同時降低居住面積),配合香港高度的人口密度,共居的模式推出正合時!在分析各種共居的案例前,先看看政府推行的青年宿舍項目。

待續

(本文經由博客Pokman授權轉載,並同意BusinessFocus編輯文章與修訂標題。文章內容為博客個人意見,不代表本公司立場。)


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姚博文,CFA 金御基金 執行董事 姚先生金御基金的執行董事,金御基金是一家...
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