【BF專欄】「共居」為何在香港火了?(中)

【BF專欄】「共居」為何在香港火了?(中)

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By Pokman on 12 Oct 2017

政府青年宿舍項目進展緩慢

香港政府為解決年輕人住屋問題,早於2011-2012年度《施政報告》提出:

本地多家非政府機構關注到在職青年希望有自己的居住空間,所以在提供青年服務之餘,也希望利用已獲政府批出的「政府/機構或社區」用地,部分用以興建青年宿舍,政府會積極協助。

其後2014年《施政報告》更具體提及:

政府會繼續推動青年宿舍計劃。除位於上環及大埔的兩個項目外,政府將增添兩個分別位於旺角及佐敦的項目。預計四個項目合共可提供約1,000個青年宿位。

關於青年宿舍的具體計劃,政府會全數資助非政府機構在其擁有的土地上興建青年宿舍。竣工後,非政府機構將以自負盈虧形式營運青年宿舍。為讓青年人可為其中期個人發展目標儲蓄,非政府機構須把租金水平訂在不超過鄰近地區面積相若單位市值租金的60%。青年宿舍計劃的目標租客是1830歲並屬香港永久性居民的在職青年。

儘管有好的出發點,但實際執行上遇到各種問題,至今整體發展緩慢。綜合目前6個青年宿舍的項目進度,只有香港青年協會的大埔青年宿舍暨青年空間有明確時間表,並於20175月舉行動土儀式,其餘的5個項目落成日期仍未有定案。

6個青年宿舍項目的進度

立法會民政事務委員會
Photo from 立法會民政事務委員會

從投資角度分析大埔的青年宿舍項目,保守假設每人每月租金2,500港元,在100%入住率和沒有其他營運成本下,租金回報率只有約1.55%,由於以巿價60%作為租金定價,租金回報率亦遠低於巿場,扣除其他成本估計達到收支平衡。

香港青年協會大埔青年宿舍

立法會民政事務委員會
Photo from 金御

巿場化運作的共居模式五花百門

有見年輕人住屋問題迫切,不同的私人團體和機構開始展開所謂共居的模式迎合巿場需求。共居與傳統劏房、酒店式公寓等模式其實沒有明確界線區分,不同的投資者基於不同考慮,分別以重資產和輕資產模式運作,或將現有物業改建為不同用途。

重資產主要指收購房地產,然後改建為相關的房型出租,前期投資較大,類似地產基金的增值型策略(Value-added strategy)﹔輕資產模式主要指與房地產業主協議長租期,然後改建再分租,前期投資主要為裝修費,較容易擴張。當然共居的模式與傳統模式最大的分別,在於含有居住群眾互動的原素,意味除一般的房地產營運外,亦需要投入資源(資本和人力)組織或引入相關的活動,維繫居住的社群。

具代表性的共居項目

金御
Photo from 金御

註:汀蘭居已於2017年3月轉售給Stan Group

待續

(本文經由博客Pokman授權轉載,並同意BusinessFocus編輯文章與修訂標題。文章內容為博客個人意見,不代表本公司立場。)


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姚博文,CFA 金御基金 執行董事 姚先生金御基金的執行董事,金御基金是一家香港的多家族辦公室,其投資風格為類似捐贈基金和養老金的長線投資。加入金御基金前,姚先生曾任歌斐資產的投資總監和基金經理,負責管理捐贈基金的策略和全權委託投資組合,同時他主導歌斐資產和母公司諾亞控股(NOAH)在香港的投資和顧問業務發展。在 2014 年加入歌斐前,姚先生為一名投資銀行家,曾任花旗、美銀美林和瑞銀的投資銀行部。姚先生擁有超過 10 年的私募股權和投資銀行經驗,曾主導多宗亞太地區的資本市場交易,包括企業並購、債券和股票的融資。姚先生在香港科技大學獲得工程學士及碩士學位,同時也是特許金融分析師的持有人。
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