【BF專欄】美國觸目驚心的貧富懸殊(下):矽谷樓價高企的原因

【BF專欄】美國觸目驚心的貧富懸殊(下):矽谷樓價高企的原因

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By 艾瑪 on 27 Nov 2017

3. 矽谷房價高企的緣由

分析宏觀房價的高低,無外乎看三大因素:地、人和財。所謂「地」,即可供建樓的土地面積。,即人口淨流入或淨流出的情況;,即當地的行業結構和經濟狀況。

1)地少

矽谷,是三藩市市和聖荷西市之間,一塊30英里長、10英里寬的狹長地帶。氣候宜人、風景優美,背靠太平洋海岸山脈,三面環山,中間還有一個空心大海灣。屬於水多、山多、平地少的地貌。

四十多年前,三藩市灣區成立了愛護環境組織,並把中半島約250平方公里土地劃為「中半島綠地保護區」。在這個區域,不可開發轉為商用。因此,可利用的工商業和住宅用地就更少了。

沿著280號高速公路,一路往南。公路以西,少有屋舍,都是起伏的山丘。艾瑪此次去的時候正是秋天,滿眼金黃,據說也因此加州被稱為「金州」the Golden State)。

聽說,在春天的時候,漫山遍野都是綠樹野花,像刷了一層油彩一般。間或還能看到幾頭牛、幾匹馬在閒庭信步,悠然放牧。

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2)人多

加州灣區屬於地中海式氣候,冬暖夏涼,天氣溫和,又不像洛杉磯那樣乾燥、炎熱。非常適宜居住。

根據維琪百科資料,加州占地42.4萬平方公里,人口3925萬,是美國人口最多的州,平均每8個美國人裡就有1個住在加州。

三藩市灣區占地8萬平方公里,人口卻有700多萬。也即4%的加州土地上,集中了將近20%的加州人口。其中,聖荷西正是加州人口最密城市第三名。

全美人口平均年增長 0.8% 左右,加州卻以 1% 左右快速增長。聖荷西隔壁的聖塔克拉拉縣(Santa Clara)每年的人口增長率更高達 1.6%

美國人大多習慣住兩層小樓的低密度建築,少有中國城市常見的高層公寓樓。美國土地屬於永久私有產權,很難如中國一樣方便拆了重建。因此那些早期發展起來的地區,單位土地面積容納的人口非常少。新建的樓宇,也由於地處地震帶,建得不高,容納不了太多人。

居住土地有限,人口卻不斷增長。房價節節攀升,不難理解。

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3)經濟暢旺

20世紀末,矽谷曾經創下了平均每五天就有一家公司成功上市、每天產生超過60個百萬富翁的神話。1995年開始,伴隨科網股爆破,矽谷曾有一段時間低迷,房價一度跌了超過20%

如今,美國經濟復蘇,高科技企業再一次在矽谷高速擴張。大量的矽谷員工因持有公司股票,隨著公司上市而一夜暴富。2004年,Google上市,上千名員工因持有公司股票而成為百萬富翁;2012年,Facebook上市,又一次把上千名碼農推上了百萬富翁俱樂部的寶座。這些新晉富翁,快速地拉高了當地的消費水準,房價則是最直接明顯的體現。

大量懷有科技夢想的年輕人,從全世界各地蜂擁而至,加上斯坦福大學在經濟、金融、電腦等學科的大幅擴招,導致矽谷的房價借著這股東風節節攀高。

4. 攜全款買房的中國炒房團改變戰局

近年來,中國投資者攜全款在世界各地買房。矽谷這個有良好校網、又聞名遐邇的科創勝地,自然成了目標之一。

在中國,通常買房的步驟是:選喜歡的區域、看樓盤、選戶型、簽約、過戶。整個過程中,房產仲介的作用不大。

在美國,房產仲介確是一個非常重要的角色。

買房的基本步驟如下:找房產仲介溝通需求、去銀行開據貸款合格證明(如需貸款)、看房選房、給業主出價(房屋賣價只是參考,業主會在眾多報價中選擇對其更有利的買家)、找協力廠商評估房屋狀況、根據出具的報告與業主再次談判、簽訂合同、檢查房屋、辦理貸款、過戶。

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出價環節非常有技巧,報得過高,容易吃虧,出價太低,卻會喪失購買機會。因此,這一環節,很考驗仲介的專業能力。仲介需要非常熟悉房子周圍的環境、目前的市場價值、綜合評估房子情況,給出有競爭力的出價建議。

美國的房產仲介分賣方仲介和買方仲介。傭金都由賣方支付,一般在6%左右,由賣方仲介和買方仲介拆賬。

矽谷,與美國其他地區的樓市不同,屬於供不應求的賣方市場。經常出現,一家有房百家求的情況,出價比要價高十幾萬完全不出奇。

很多中國買家都是全款買房,如需要通過貸款,一般要等待30-45天。因此,需要貸款的本地人就變得非常弱勢。

下圖是近一年內,聖塔克拉拉縣的房產成交資料。綠色線為成交價相對於報價的增幅,柱狀為成交的天數。

從表上可以看到,20178月時,成交價比賣家報價高出了10%。也即,如賣家報價100萬美金,最後成交價達到了110+萬美金。

表上還可以看出,自20172月以來,房產成交的平均時間大幅度縮減,可見越來越多的購房者選擇了全款買房。

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艾瑪一位在矽谷的朋友,剛開始打算貸款買房。試了幾次,都被別人搶了先。不得已,東拼西湊了一大筆錢,參與了全現金報價。

當時,他在Sunvale看中了一間20+年樓齡的2層獨立屋,業主報價89萬。在仲介的建議下,他提交了108萬美金的全現金報價,溢價了21.3%

後來,仲介告知,總共有將近50人查看了這套房的賣家披露資訊,有23人出了價,其中11份是全現金報價。而這11份中,7位是東亞買家,4位是印度買家。

難怪,在矽谷,積體電路的代號“IC”,又特指Indian and Chinese,可見中國和印度工程師在矽谷已占了很大的權重。

而他出的溢價21.3%的全現金報價,只在所有報價中排名倒數第六。最後成交價高達121萬。

失望之下,他轉去在離矽谷核心區有些距離的Fremont買了期房。地產商僅起了地基,等了一年後,方能入住。

因此,居大不易!不僅在香港、在北上廣深,所有國際大都市大抵都如此。

再有就是,中國大媽惹不起!好想當大媽!

(本文經由博客艾瑪授權轉載,並同意BusinessFocus編輯文章與修訂標題。文章內容為博客個人意見,不代表本公司立場。)


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