【BF專欄】買唔起樓,又想扮業主收租?

【BF專欄】買唔起樓,又想扮業主收租?

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By 艾瑪 on 05 Feb 2018

大家一坐下來討論房價,已經像討論天氣一樣稀鬆平常了。慣常的抱怨就是:房子這麼貴,又不停地漲,永遠存不到首期,怎麼辦?焦慮之情溢於言表。沒房的焦慮買不到自住房,有房的焦慮無法再一點賺取樓市上漲帶來的紅利。

其實,有一種方法,可以讓你只用一點點錢,就能搭上房地產這艘快船,而且還沒什麼風險。

童鞋們可能會一臉狐疑,懷疑又遇到一個龐氏騙局:有這樣的好事兒?艾瑪,你不是騙人的吧?

事實上,有一種投資門類在國外很流行,但在中國才剛剛開始——很多人把錢湊到一起,交給一個團隊來管理這些錢,去投資房地產,賺到的錢大家分,這就是REITs的基本模式。中文叫房產信託/地產信託,英文全稱是:Real Estate Investment Trusts


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1. 什麼是“REITs”

1)它等同股票或基金,可以在二級市場隨意買賣。和股票和基金一樣,金額較小也可以參與。咱買不起整間房,可以買個廚房,買不起廚房,可以買一塊地磚。

2)它是收租股不是地產股。地產股可以靠收租盈利,也可以靠建造和買賣樓宇盈利。REITs主要靠收取房租盈利。REITs管理的房地產可以是住宅、寫字樓、商鋪、工廠大廈、酒店、車位、菜場、貨倉,甚至醫院和監獄都可以。

證監會對信託的股息分配比率下限有明確規定,如香港證監會就要求香港的REITs派息率就不得低於租金(扣除運營費後)的90%,其他國家地區也相差不多。而地產股派不派息,派多少息,都由公司管理層決定。

證監會對REITs的借貸比率也有限制,只能占總資產的45%,比較安全。而地產股則沒有相關限制,借貸比率也由市場和管理層決定。

3)它是高息股,必須把絕大多數盈餘用來派息。它收回所有的租金後,減去運營開支後,最少必須90%作為股息分發回給投資者,因此股息率都比較高,而且相對穩定。

總之,REITs是股票的一種,在股票市場上向公眾集資,用作投資房地產,收取租金後定期分配現金股利給投資人,如果賣出房產,收益或損失也都按比例歸投資人

與普通房產買賣不同的是,購買REITs的人不擁有房子的產權,不過,也不需要像買賣房子一樣經過漫長的幾個月甚至半年的交易期,如股票一樣,流動性很強,隨時可以脫手

與普通房產一樣的是,可以獲得收租和房價上升的收益,在對抗通貨膨脹方面同樣有力


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2. REITs適合哪些人?

1)看好房地產市場,卻沒有足夠資金的人;

2)想參與房地產市場,卻擔心現在入市房價太高而風險過高的人;

3)對房地產領域不瞭解,卻想參與房地產市場的人,想有專業人士打理的人;

4)嫌房產買賣手續太麻煩,時間太長,管理太麻煩的人;

5)喜歡安全穩定的收益,但又要跑贏通脹的人。

3. REITs收益如何?

和真實房產一樣,REITs的收益分為兩部分:一部分是REITs淨值的增長,如同房子的房價上漲;一部分是分紅收益,如同房子收租,不同的REITs分紅的頻率不同,有每月一次,也有每季度或半年一次。

普遍來講,REITs收益皆低於股票、高於國債和地方債。根據歷史資料,過去40年,REITs的平均年複合增長率大多數都跑贏了各國指數。


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4. REITs的風險如何?

收益和風險是正相關的,因此REITs風險也低於股票、高於國債和地方債。

REITs持有多個物業,且分散在不同地區、不同類別,風險得以分散,比你全部資金投入一套房的風險要小很多。

REITs的管理人是專業從事房地產投資和管理的,對如何選擇更好的投資標的,比我們這些吃瓜群眾還是要專業很多,因此也比直接投資房地產風險更低。

當房地產行業下滑時,你可以立刻賣掉REITs止損,而直接購買房產要立刻套現比較難,除非大幅度折價。

5. 如何購買REITs?

中國大陸從2014年開始嘗試發行REITs”產品,但由於相關法律法規不完善,產品無法在二級市場上交易流通,因此還不是真正意義上的REITs

如要購買REITs必須開通美股或港股戶口。剛開始投資,建議從同文同種的香港市場開始,華人對房地產的理念比較相近,容易估算。

香港市場上有11REITs,其中1支停牌,1支成交較少,其餘9REITs2017年的收益都不錯(如下圖)。

去年,香港REITs的龍頭老大領展先後賣出了多個物業套現,打算從主打基層屋邨商鋪轉型去走更高檔路線,因此股價上漲較快,全年上漲了42.3%,也因此收租的情況比往年差一些,派息3.2%

鷹君集團持有的冠君去年也上升了36.1%,原因是集團聲稱計畫出售香港中環的花園道3號寫字樓,刺激股價大幅上漲。租金派息4%

除了這兩支以外,其餘的股息都在5%以上,作為收息股非常有吸引力。


香港9REITs 2017年表現。圖/Investcoo

6. 購買REITs需要注意哪些因素?

由於REITs兼具股票和房產的特性,因此一些股票和房產的影響因素都需要留意。

1)股票特性

REITs既然在二級市場上交易,那就跟股票一樣,價格每天都會波動,要做好承擔風險的心理準備。尤其大盤下跌時,也會跟隨一起下跌。我們直接購買房產,平時感覺不到房價波動得這麼頻繁,主要是由於沒有在交易所公開上市,沒人每天給我們的房子估值所致。

與股票一樣,我們也需要參考REITs的歷史淨值,以評估現在所處位置是否是高位,儘量以較低持有成本獲取較高收益。

2)房產特性

和房地產投資一樣,REITs的收益與房地產市場大環境的景氣與否相關,與具體持有樓盤的地理位置好壞相關,也與REITs的經營管理策略和盡責與否相關。

下屬的樓盤集中度越高,則風險越高;REITs持有的現金越多,收到的租金就越少;空置率越高,風險就越高。


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7. REITs如何估值?

儘管REITs與股票類似,卻不能用股票的P/EP/B指標來估值,因為REITs的淨利潤很受房價重估的影響,但租金的收益卻並非如此。比如房價升值了,租金回報率反而會下降,但我們派息的多少卻受租金影響,與房價本身不相關。

評估REITs有個特殊的指標,叫FFO,英文是Fund from operation

FFO =NI(淨利潤)+ Depreciation(折舊)+ Amortisation(攤銷)

折舊和攤銷主要是一般企業管理中會計的記帳方法,不太適用於評估房地產的估值。隨著時間的增加,大多數房產並沒有折價,反而升值了。因此FFO把淨利潤加上了折舊和攤銷,更能代表REITs的經營性利潤。

REITs的估值 = Pice / FFO

一般來說,REITs估值的合理區間是FFO 10-30的倍數

總之,如果你想投資房地產,又沒有足夠資金,或對房地產市場沒有足夠的信心,REITs是一個非常好的選擇。尤其是那些想要海外資產配置的人,REITs是隔山買牛最穩妥的投資。

對於暫時無法進行海外投資的國內民眾,REITs也將是大勢所趨,相信不久的將來,國家一定會打開公募REITs的閥門,屆時將會有爆發性增長,記得隨時關注,抓住第一波升勢。


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Text & photos: 艾瑪


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