【BF專欄】「呼吸plan」遇上加息有咩後果?3類有樓/冇樓人士風險比較

【BF專欄】「呼吸plan」遇上加息有咩後果?3類有樓/冇樓人士風險比較

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By Planto on 09 Oct 2018

加息近日成為財金界以至升斗市民最關心嘅話題之一,政府高官、傳媒及財演多年來一再對加息作出預言及警示,講了又講,息魔卒之喺2018年殺到,到底加按息將如何影響樓價及按揭供款?各位已買樓或想買樓嘅朋友又會受到咩影響?

靠「呼吸Plan」上車人士:注意風險

圖:Unsplash

根據現行按揭規例,買價值400萬或以下物業,最多可借9成按揭,樓價400萬至600萬內則可借8成,惟過去數年樓市癲升,呢類上車盤買少見少,一手新盤更屢屢以天價開售,發展商為吸引上車客,近年推出坊間俗稱「呼吸plan」嘅高成數按揭,意謂有呼吸就借到錢,申請資格極其寬鬆,甚至毋須要有入息證明或通過壓力測試,就可以借到9成或以上按揭貸款。

坊間「呼吸plan」一般給予買家首兩、三年低息優惠期,其後按揭息率就會飆升至高達5、6厘,遇上加息周期,利息將貴上加貴。業主要避免挨貴息,必須轉按到銀行,但如果加息令樓市升勢不再,佢哋可能要補回兩、三成首期差額先可轉按。此外,加息令壓力測試門檻提高,亦增加轉按難度,可能要迫於無奈下「硬食」貴息。

經銀行承造按揭業主:穩守風浪

倘若你喺近年買入物業,並經銀行承造按揭,代表着你嘅收入已足以應付壓力測試,即使加息3厘仍有能力應付。喺呢一刻,對大多數業主而言,加息只為佢哋帶來每月幾百蚊額外開支,理應唔會對你造成太大財政威脅。除非加息超過3厘或以上,否則呢批業主對相信仍有充足防守力,似乎毋須過份憂慮。

至於有人擔心樓市轉勢,或令部份業主淪為負資產,甚至被銀行call loan(收回貸款)?站喺銀行角度,只要業主維持準時供款,無論物業是否負資產,銀行亦冇誘因去call loan,因為銀行若無原無故迫業主提早還款,只會增加壞賬比率。過去香港即使遇上金融風暴、沙士等風浪,亦冇出現「call loan潮」,因此無論市況係升係跌,只要業主繼續準時供樓,就大可放心。

儲錢中嘅年輕人: 做好準備

雖然加息未必對業主造成太大負擔,但卻可能減少投資者入市意欲。全因為息率越高,租金回報就越低。因此,有輿論將加息與跌市劃上等號,如果你正在儲錢買樓,加息可能會為你帶來新希望。

不過,從歷史數據所見,喺大多數情況,加息未有導致樓價大跌。1990年代,息率與樓價曾同步上揚;1997至2003年間樓價暴瀉,息率亦從高位回落;乃至過去10年,息率回穩,樓價卻繼續狂升,反映息率並非主宰樓價嘅關鍵。

按揭利率與私樓樓價走勢圖

資料:美聯物業

對比之下,重大經濟事件(如1997及2008兩次金融危機),以及近年市場供應,顯然係影響樓價嘅更重要因素。因此,與其期望加息推倒樓價,不如留意經濟狀況會否發生巨變,或政府能否大量增加供應。

更重要嘅係,有意買樓嘅朋友,能否為可能發生嘅跌市做好準備。須知道,無論現時劈價賣樓個案會否成為持續跌勢,喺可見將來,買樓仍然要有幾十萬至100萬首期才能成事。因此,無論如何,儲錢嘅步伐仍然係不能停下,加油!

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原文刊登於Planto網站

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Text & photos: Planto


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